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中國房地產策劃機構的發(fā)展與成長
作者：二子 時間：2004-3-30 字體：[大] [中] [小]
《中國房地產策劃機構的發(fā)展與成長》
——郭忠旭
一、 中國房地產策劃機構的來源
（1） 政府部門分離出來的調研策劃機構
在改革開放以前，社會上不存在專業(yè)的調研策劃機構。只有隸屬于政府的專門從事社會人口、經濟收入等方面的調研機構。這是中國最早的調研機構。從事工作僅僅限于為政府提供必要的社會因素狀況報告。為國家政策的出臺提供相應的數據分析。機構的性質屬于單純的“事業(yè)單位”。不從事策劃工作。改革開放以后，外資企業(yè)進入中國市場。由于國外市場經濟發(fā)展水平遠遠高于國內，相應的，每從事一次投資活動，外企都非常重視市場調查工作。于是在國家政策放寬的情況下，隸屬于政府的調研機構開始接受國外投資商的委托進行市場調研工作。從此，此種調研機構開始進入市場環(huán)節(jié)。隨著市場經濟改革的進一步深化，政府的調研機構部分分離出來，不但接受國外投資者的委托，同時接受國內企業(yè)的委托從事調研工作。并開始著手策劃工作的開展。隨著我國地方房地產市場的日趨成熟，此種調研策劃機構在積累了其它行業(yè)的大量經驗后，開始從事房地產的營銷和策劃。
（2）廣告公司分離出來的房地產營銷策劃機構
廣告公司的出現和發(fā)展已經是處于中國商品經濟一個相對比較成熟的時期。隨著商品房市場發(fā)展，房地產開發(fā)商對房地產的營銷策劃專業(yè)化要求較高，同時能提供相對較大的利潤空間。于是一些廣告公司或放棄或保留原來的業(yè)務，轉而從事更為專業(yè)的房地產營銷策劃。
（3）外資房地產營銷策劃機構
國外的商品房市場成熟期遠早于中國。當中國的房地產市場日趨成熟時，境外機構憑借其在成熟先進的地產策劃理念。在中國經濟發(fā)達地區(qū)，開始接受中國房地產項目的委托，從事房地產的營銷策劃構。
（4）房地產開發(fā)商內部分離出來的地產策劃機構
隨著商品房經濟的發(fā)展，許多房地產開發(fā)商都配備有自己的策劃部。在某種程度上，策劃部隸屬于開發(fā)商，但有時也接受其它非本公司的項目委托。在經營形式上帶有一定的靈活性。久之，成為脫離開發(fā)商成為獨立的經濟單位。
二、房地產營銷策劃的發(fā)展階段
（1）公房時期
公房時期，房地產的分配由政府或單位統(tǒng)一執(zhí)行。市場上不存在商品房的概念。因此，也不存在商品房的營銷。當然社會上也就不存在房地產營銷策劃機構。
（2）商品房的初期階段
商品房市場在全國以得到基本的建立，并有了一定的發(fā)展。部分下海經商的人已經富裕起來。但目前的居住條件并不能使他們滿足，于是商品房市場開始形成。但政府對土地的使用政策并沒有完全放開。地產開發(fā)商在得到一塊土地的使用權后，首先是建房子，然后在考慮“賣”的問題。初期階段的地產開發(fā)商不多，競爭不激烈，一般的情況是蓋了房子不愁賣不出去。此時的房地產策劃機構雖有一定的萌芽，但還沒有得到發(fā)展的土壤。
（3）商品房經濟的發(fā)展時期
在這一時期內，各地的政府對土地的政策已經放寬，土地進入市場環(huán)節(jié)。一些有實力的大企業(yè)紛紛把矛頭對準房地產生意。業(yè)內競爭迅速加劇。商品房的供需接近平衡。在新的經濟環(huán)境下。一些不重視營銷策劃的開發(fā)商開始對賣不出去的爛尾房感到頭痛。經驗告訴他們。商品房的營銷模式應該改變了。于是在這一段時期內，形形色色的房地產營銷策劃機構開始涌現出來。為地產開發(fā)商們提供服務。但存在各家機構策劃水平不等的現象。有實力的營銷策劃機構在地產具體的營銷策劃案出爐之前，非常重視前期的市場調查工作，通過對大量調查數據的分析，能夠真正作到有的放矢。而有些策劃機構沒有能力組織大規(guī)模長期的市場調查，僅僅憑借對市場的感覺，以賣“點子”為主要手段進行工作。應該說在一段時期內，后者會有一定的生存空間。但隨著房地產市場競爭的加劇，市場的復雜程度愈來愈大�！包c子公司”必然會在同行也中被淘汰。
（4）商品房經濟成熟期
成熟期的商品房市場對開發(fā)商來說是一個底利潤的時代。在這一段時期內，營銷策劃機構所做的工作并不是僅僅替開發(fā)商賣掉房子，更重要的是替開發(fā)商樹立品牌。因為在產品進入底利潤時代后，要想使商品房產生更大的價值，只有不斷的加強產品背后的東西，這就是品牌。一個對社會對客戶負責任的營銷策劃機構應該以不斷的強化客戶的品牌形象為內在的工作準繩。同時，策劃機構還要注重對自身品牌的建設。也只有這樣，才能和開發(fā)商達到雙贏的局面。并獲得可持續(xù)發(fā)展的空間。
總結：以上房地產營銷策劃機構的發(fā)展過程是以一個相對標準的模式進行劃分的。實際上每個地區(qū)都有不同的發(fā)展特色，這是由各地的經濟 發(fā)展水平決定的。即使是同一個地區(qū)，也會存在不同的發(fā)展模式和發(fā)展水平。因此，對于房地產營銷策劃機構的評說不能一概而論。